Ein Vorort von DC findet eine kreative Antwort auf Amerikas Wohnungsnot

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Montgomery County, Maryland, leidet wie viele andere Orte unter einer Krise bei bezahlbarem Wohnraum. Also fing es an, sich wie ein wohlwollender Immobilieninvestor zu verhalten.

Das Laureate, ein neues Wohnhaus in Montgomery County, Maryland, ist zu 70 Prozent im Besitz einer Regierungsbehörde und reserviert 30 Prozent seiner Wohnungen für Menschen, die weniger als das Durchschnittseinkommen der Region verdienen. Bildnachweis: Justin J Wee für The New York Mal

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Von Conor Dougherty

Conor Dougherty ist seit mehr als einem Jahrzehnt für den Wohnungsbau zuständig. Er berichtete aus Montgomery County, Maryland.

Das Laureate ist eines dieser Apartmenthäuser, die Entwickler gerne bauen und die Anti-Gentrifizierungs-Gegner gerne hassen. Es wird als „inspiriertes Wohnen“ vermarktet und liegt außerhalb von Washington, D.C., gegenüber einem Starbucks und nur einen kurzen Spaziergang von der roten Linie der Metro entfernt. Der kastenförmige Rahmen und die klaren Linien kennzeichnen es als Zufluchtsort für junge Berufstätige und es ist Teil der Bemühungen von Montgomery County, Maryland, ein ehemaliges Industriegebiet mit einem Busbahnhof in ein teures Insta-Viertel zu verwandeln.

Technisch gesehen handelt es sich beim Laureate auch um Sozialwohnungen.

Als es im April eröffnete, war Kadiatou Sylla der erste Bewohner. Sie wollte dort wohnen, weil es neu war und es eine Broschüre gab, in der Annehmlichkeiten wie ein Pool im Innenhof, ein Raum zum Waschen von Haustieren und ein Fitnessstudio aufgeführt waren, in dem sie auf einem Laufband Speedwalking macht. Auch Frau Sylla war begeistert, ihren 45-minütigen Arbeitsweg auf 10 Minuten verkürzen zu können.

Seit Jahrzehnten ist Montgomery County landesweit führend bei Innovationen im Bereich bezahlbarer Wohnraum, einschließlich eines bahnbrechenden Gesetzes, das Entwickler verpflichtet, etwa 15 Prozent der Einheiten in neuen Projekten für Haushalte bereitzustellen, die weniger als zwei Drittel des Durchschnittseinkommens der Region verdienen, was derzeit der Fall ist 152.100 $ für eine vierköpfige Familie. Der Preisträger geht noch weiter.

Während es von gewinnorientierten Entwicklern gebaut wurde, ist der kontrollierende Eigentümer eine Regierungsbehörde, die Housing Opportunities Commission of Montgomery County. Da HOC einen Anteil von 70 Prozent hält, reserviert das Laureate 30 Prozent seiner 268 Einheiten für bezahlbaren Wohnraum. Frau Sylla, die als Verwaltungsangestellte bei einem Biotech-Unternehmen 48.000 US-Dollar pro Jahr verdient, zahlt 1.700 US-Dollar für eine Ein-Zimmer-Wohnung, verglichen mit einer marktüblichen Miete von etwa 2.200 US-Dollar. Andere Bewohner zahlen je nach Einkommen nur die Hälfte des ausgeschriebenen Tarifs.

Amerikas Problem mit bezahlbarem Wohnraum ist so schlimm und so umfassend, dass es schwierig sein kann, herauszufinden, wo die Lösung ansetzen soll. Da der Mangel an verfügbaren Einheiten die Hauptursache ist, haben sich viele politische Entscheidungsträger auf eine Lockerung der Bebauungs- und Bauvorschriften konzentriert, um den Bau zu beschleunigen. Die Idee dahinter ist, dass die Preise irgendwann fallen oder sich zumindest abschwächen, wenn das Angebot die Nachfrage einholt.

Da jedoch so viele Neubauten auf Käufer und Mieter im oberen Preissegment ausgerichtet sind, entgegnete eine andere Gruppe, dass nur Interventionen wie Mietpreisbindung, Subventionen und eine Wiederbelebung des öffentlichen Wohnungsbaus die Wohnkosten wirklich senken könnten. Familien, die Hilfe benötigen, können nicht Jahrzehnte warten, bis das Angebot die Nachfrage deckt, argumentieren sie.

Der Preisträger ist ein Versuch, diese Ideen zu vereinen – Angebot und Subventionen; öffentlich und privat – in einem einzigen Projekt. Es ist das erste Gebäude, das mit einem neuen 100-Millionen-Dollar-Fonds finanziert wurde, den Montgomery County gegründet hat, um die Entwicklung zu beschleunigen, indem HOC direkt in neue Projekte investiert und dann seine Eigentümerposition nutzt, um zu einer Art wohlwollender Investor zu werden, der Gewinne gegen niedrigere Mieten eintauscht.

Mit anderen Worten: Sozialer Wohnungsbau – einfach nicht die Art und Weise, wie die meisten Menschen darunter denken.

„Der Privatsektor konzentriert sich auf die Kapitalrendite“, sagte Chelsea Andrews, Geschäftsführerin von HOC. „Unsere Rückkehr ist ein Gemeinwohl.“

Im Laufe des letzten halben Jahrhunderts ist der Begriff „sozialer Wohnungsbau“ so stark vom Scheitern befleckt worden, dass der überwältigende Impuls der Gesetzgeber darin bestand, vor ihm zu fliehen und Programme zu entwickeln, die entweder staatseigene Wohnungen abreißen oder sie in den privaten Sektor verlagern. Der traditionelle öffentliche Wohnungsbau, der vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung finanziert und von einer der rund 3.300 öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften des Landes betrieben wird, ist einem stetigen Niedergang ausgesetzt.

Anstatt Gebäude im Eigentum der Steuerzahler zu bauen, fließt heute ein Großteil der Bundesmittel für den Wohnungsbau in den Privatsektor. Abschnitt 8-Gutscheine zahlen privaten Vermietern die marktübliche Miete für Mieter, die sich diese nicht leisten können. Die Steuergutschrift für einkommensschwache Wohnungen verschafft Unternehmen eine Steuererleichterung, wenn sie in subventionierte Gebäude investieren, die von gemeinnützigen und gewinnorientierten Bauträgern betrieben werden. Die zugrunde liegende Botschaft dieser Programme ist, dass die Ära des staatlichen Wohnungsbaus vorbei ist.

In Montgomery County ist der Bestand an staatseigenem Wohnraum jedoch seit Jahrzehnten stetig gewachsen, während sich die Definition dessen, was darunter verstanden werden kann, erweitert hat. Der Grund: In der Region Washington, wie in jedem anderen wachstumsstarken Ballungsgebiet, übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei weitem das, was staatliche Wohnungsbauprogramme bieten können. Der Landkreis versucht also, den Rückstand aufzuholen.

Es ist nur so weit gekommen. In Montgomery County herrscht immer noch Wohnungsmangel und er leidet unter der gleichen „Nicht-in-meinem-Hinterhof“-Politik, die ihn verschärft hat. Und einige der Wohnungen, wie das Laureate, dienen Mietern der Mittelschicht und nicht jemandem, der beispielsweise den Mindestlohn verdient.

Aber die Fähigkeit von HOC, eine direkte Rolle bei der Ausweitung des Wohnungsangebots zu übernehmen, ist genau die Art von Ansatz, die Experten sagen, um den Anstieg der Mieten zu bremsen – ein wesentlicher Treiber der Inflation und die größte Rechnung im Budget fast jedes Mieters.

Als ich Frau Sylla traf, saß sie an einem Marmortisch im Clubhaus, in der Nähe eines Billardtisches, eines Kamins und der Maschine für heiße Schokolade, die sie abends aufsucht, wenn sie unter Schlafstörungen leidet. Bevor sie ins Laureate zog, hatte sie eine Kellerwohnung in einem Haus, in dem sie mit ihrer Schwester, deren Ehemann und ihren drei Kindern lebte. Sie ist 28 Jahre alt und die neue Ein-Zimmer-Wohnung ist ihre erste offizielle Wohnung, ihr erstes Leben außerhalb der Familie, der erste Eindruck von Privatsphäre und Unabhängigkeit, die es mit sich bringt, die eigene Tür schließen zu können.

„Es war Zeit für mich, meine eigene Person zu sein“, sagte sie.

Niemand in Montgomery County nennt das Laureate Sozialwohnungen, und nur wenige der Mieter scheinen zu wissen, wer ihr wirklicher Vermieter ist. Dies scheint eine Funktion und kein Fehler zu sein und wird von anderen Stellen beobachtet. In den letzten Jahren hat sich der Wohnungsmangel des Landes auf immer mehr Orte ausgeweitet und die regelrechte Krise an den Küsten verschärft, und zwar in mehreren Bundesstaaten, darunter Kalifornien, Massachusetts, Colorado, Hawaii und Rhode Island sowie in Städten wie Seattle und Atlanta entweder haben sie neue öffentliche Wohnungsbauprogramme verabschiedet oder erwogen, die diese Worte vermeiden oder sich in „Sozialwohnungsbau“ umbenennen.

Auf die eine oder andere Weise übernehmen sie alle Ideen aus dem Montgomery County-Modell.

„Wir müssen uns von der Ansicht verabschieden, dass bestimmte Dinge Schimpfwörter sind: ‚Sozialwohnungsbau‘ ist kein Schimpfwort. „Entwickler“ ist kein Schimpfwort“, sagte Andrew Friedson, ein Mitglied des Montgomery County Council, das sich für den neuen Wohnungsfonds einsetzte. „Der Markt allein funktioniert nicht so, wie wir es brauchen, und dann wollen wir, dass die Regierung eingreift.“

Auf einer Fahrt nördlich von Washington beginnt Montgomery County auf der anderen Seite eines belebten Kreisverkehrs und führt kilometerweit durch wohlhabende Vorstädte, bevor sich die Landschaft in ein städtisches Durcheinander aus Bauernhöfen und neuen Siedlungen verwandelt. Wie jeder Vorort lebt er im Verhältnis zum Wirtschaftsmotor nebenan, in diesem Fall der Kasse der Nation.

Anscheinend hat jede Bundesbehörde irgendwo im Landkreis ein Büro, und die meisten ihrer eine Million Einwohner leben in Haushalten, die entweder für die Regierung arbeiten, ihren Lebensunterhalt damit verdienen, Einfluss auf sie zu nehmen, oder dorthin gezogen sind, um Waren und Dienstleistungen an Leute zu verkaufen, die dort tätig sind der ersten beiden. Die Geschichte, wie der Landkreis zum amerikanischen Wohninnovator wurde, hängt mit dem Wachstum der Bundesregierung zusammen, das in den 1960er Jahren begann, als in den angrenzenden Landkreisen regelrecht neue Häuser und Familien entstanden.

In Montgomery County bestanden viele dieser Familien aus einem Ehemann, der für eine Agentur wie die NASA oder die Federal Communications Commission arbeitete, und einer Ehefrau, die die Kinder großzog. Gebildet und fortschrittlich, angetrieben von der Bürgerrechtsbewegung, wurden einige dieser Frauen zu Aktivistinnen, die sich für fairen und bezahlbaren Wohnraum einsetzten.

Joyce Siegel war eine von ihnen. Während sie drei Kinder großzog und dabei Bücher wie „The Feminine Mystique“ las, begann Frau Siegel mit der League of Women Voters und anderen zusammenzuarbeiten, um auf ein Gesetz zur Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu drängen.

„Immer wenn mein Name in der Zeitung stand, war es so, als wäre ‚junge Bethesda-Hausfrau‘ mein Nachname: Joyce Siegel, junge Bethesda-Hausfrau“, sagte sie.

So wie es heute auch der Fall ist, wurden Fachkräfte aus dem Wohnungsmarkt verdrängt und Familien mit niedrigem Einkommen mussten sich verdoppeln.

„Das soziale Bewusstsein der Menschen nahm zu“, sagte Frau Siegel. „Und Wohnen ist einfach so grundlegend.“

Die von ihnen befürwortete Verordnung hieß „Moderately Priced Dwelling Unit Program“. Der seltsame Titel verbarg eine innovative Idee: Entwickler großer Projekte müssten einen Teil der Wohneinheiten für Familien reservieren, die unter dem Durchschnittseinkommen der Region verdienen. Das Gesetz erlaubte dem Landkreis auch, einen Teil dieser Einheiten zu kaufen, um sie als Mietwohnungen für einkommensschwache Personen zu nutzen.

Viele derjenigen, die sich für gerechten Wohnraum (im Gegensatz zu bezahlbarem Wohnraum) einsetzten, bezeichneten dies ausdrücklich als eine Möglichkeit, die Rassentrennung aufzuheben. Zuweilen argumentierten sie sogar, dass die Nähe des Landkreises zur Landeshauptstadt ihm eine Vorbildfunktion auferlege.

„Sie hatten das Gefühl, dass alle zusahen“, sagte Bianca Serbin, deren Diplomarbeit an der University of Pennsylvania, die sich auf das MPDU-Programm konzentrierte, das umfassendste Dokument ist, das ich über seinen Ursprung und die Aktivisten dahinter finden konnte. „Sie wussten, dass, wenn sie das Gesetz verabschieden würden, es zu einem nationalen Modell werden könnte.“

Die Bauträger argumentierten, dass die Idee einer Beschlagnahme ihres Eigentums durch die Regierung gleichkäme, und die Maßnahme stand über ein Jahr lang auf der Tagesordnung des Kreisrats. Aber in den frühen 70er Jahren übernahmen die Demokraten die Kontrolle über den Rat und Freiwillige füllten die Sitzungen. Sie waren so begeistert von der Verabschiedung und so überproportional weiblich, dass ihre Ehemänner begannen, Montgomery County als „Gynäkokratie“ zu bezeichnen.

„Früher nannten sie die Liga der Wählerinnen ‚die Plage der Wählerinnen‘“, sagte Frau Siegel.

Das Gesetz wurde 1974 verabschiedet und HOC wurde per Staatscharta aus der ehemaligen öffentlichen Wohnungsbaubehörde gegründet. Es verwaltet weiterhin Programme wie Abschnitt-8-Gutscheine und verfügt über ein Portfolio von rund 9.300 Einheiten, die meisten davon staatlich geförderte Wohnungen für Haushalte mit extrem niedrigem Einkommen.

Was HOC ungewöhnlich leistungsstark macht, ist die Tatsache, dass es im Gegensatz zu den meisten lokalen Wohnungsbauorganisationen sowohl als öffentlicher Bauträger als auch als Agentur für Wohnungsbaufinanzierung tätig ist. Die Doppelrolle ermöglicht es der Organisation, Anleihen zu verkaufen, um eigene Projekte zu finanzieren. Im Wesentlichen kann es sich Geld für den Bau von Gebäuden leihen und gleichzeitig die Zinsen selbst zahlen.

Seit vier Jahrzehnten nutzt HOC diese Macht und andere kontinuierlich, um etwa 2.000 Wohneinheiten mit mittlerem Einkommen zu bauen und zu erwerben, die außerhalb bundesstaatlicher Wohnungsbauprogramme existieren. Der Bestand besteht im Grunde aus jeder Art von Wohnraum, vom Einfamilienhaus mit Fensterläden im Kolonialstil bis zum Glasturm in Bahnhofsnähe.

Und es erstreckt sich über den gesamten Landkreis: Sie finden HOC-Wohnungen in wohlhabenden Enklaven wie Chevy Chase, in der Innenstadt von Silver Spring, in Vorstadtvierteln, in denen Reihenhäuser in öffentlichem Besitz gegenüber den Nachbarn von Eigenheimbesitzern mit Garagen für zwei Autos stehen.

Als ich Frau Siegel an einem Morgen in ihrer Eigentumswohnung in Bethesda traf, erzählte sie mir, dass ich mir einen glückverheißenden Tag ausgesucht hatte. Es war ihr 90. Geburtstag. Dennoch war sie begierig darauf, über Wohnraum zu sprechen. Frau Siegel, die als HOC-Kommissarin fungierte und später zum Stab stieß, bot mir an, mich auf einen Rundgang durch frühe Projekte mitzunehmen, deren Adressen ihr noch in frischer Erinnerung geblieben sind.

Sie fuhr an Garten-Apartmentkomplexen und Reihenhäusern vorbei und zeigte auf versteckte, dicht besiedelte Gebiete. Ein dreistöckiger Backsteinbau, der fast genauso aussah wie die umliegenden Einfamilienhäuser, enthielt zwei separate Wohneinheiten. In anderen Siedlungen gibt es Vierfamilienhäuser, die kaum von ihren Einfamilienhaus-Nachbarn zu unterscheiden sind, bis einem die vier Briefkästen vor dem Haus auffallen.

Irgendwann versuchte der Entwickler von Avenel, einer exklusiven Wohngegend in den sanften Hügeln von Potomac, einen Deal zum Bau von Wohneinheiten mit geringerem Einkommen in einer anderen Stadt abzuschließen. Die Idee wurde abgelehnt, und heute steht eine Ansammlung kleiner Backsteinhäuser in Avenel an der Pleasant Gate Lane, gegenüber den Säulenhäusern, wie es das Gesetz vorsah.

„Potomac musste seinen gerechten Anteil bekommen“, sagte Frau Siegel. „Das war eine große, große Sache.“

In den Jahrzehnten seit der Verabschiedung der Wohnungsbauverordnung im Montgomery County hat sich die Idee, dass Entwickler bezahlbaren Wohnraum in jeder Art von Gebäude und Nachbarschaft bereitstellen sollten – einst als wilde Idee ehrenamtlicher Aktivisten angesehen – im ganzen Land verbreitet. Es ist als „inklusive Zoneneinteilung“ bekannt und hat sich zu einem festen Bestandteil der Wohnungspolitik vieler Städte entwickelt.

An einem für die Jahreszeit ungewöhnlich warmen Tag im Februar, ein paar Monate bevor die Mieter in das Laureate einzogen, setzte ich einen Schutzhelm auf und besichtigte das Gebäude mit McLean Quinn, während Bauarbeiter malten und Detailarbeiten erledigten. Herr Quinn ist Geschäftsführer von EYA, einem in Maryland ansässigen Bauunternehmen, das gemeinsam mit HOC und Bozzuto, einem weiteren in Maryland ansässigen Bauunternehmen, das Laureate und mehrere andere Grundstücke in der Gegend von Shady Grove entwickelt hat.

Herr Quinn war geduldig und bereit, eine große Anzahl von Fragen zu den Mikrodetails von Finanzierung und Erschwinglichkeit in Kauf zu nehmen. Dies ist eine nützliche Fähigkeit, wenn Sie eng mit Regierungsbehörden zusammenarbeiten und verkehrsorientierte Projekte mit vielen erschwinglichen Einheiten bauen möchten, wie es sein Unternehmen tut.

Bauträger anderswo stehen am Pranger, weil sie bezahlbaren Wohnraum mit minderwertiger Ausstattung und separaten Eingängen bauen, die spöttisch als „die arme Tür“ bezeichnet werden. Der Laureate hat keines von beiden, aber es gibt einige Verbesserungen, die auf seine doppelte Mission hinweisen. Da erschwingliche Wohneinheiten beispielsweise Familien anziehen, verfügt das Gebäude über einen höheren Anteil an Apartments mit drei Schlafzimmern und ein stark gepolstertes Spielzimmer gegenüber dem Clubraum, in dem 20-Jährige mit Kopfhörern auf ihren Laptops tippen.

Eine Seite des Innenhofs „ist so gestaltet, dass sie etwas lauter und kinderfreundlicher ist“, sagte Herr Quinn. „Man ist etwas auffälliger und zurückhaltender.“

Die Unterbringung von bezahlbarem und familienfreundlichem Wohnraum in Luxusprojekten ist die Art Kinderspiel, die Entwickler und Politiker gerne erzählen, und ein wichtiger Grund dafür, dass integrative Bebauungsprogramme politisch beliebt sind. Durch die Abwälzung der Kosten und der Verantwortung für den Bau von bezahlbarem Wohnraum auf die Bauträger können Politiker sagen, dass sie einen wichtigen Bedarf decken, ohne Steuern erheben oder Geld von Infrastruktur oder Schulen leihen zu müssen.

Aber es gibt viele Kritiker der inklusiven Zoneneinteilung, die argumentieren, die Politik sei zwar gut gemeint, aber kontraproduktiv. Das Problem bestehe darin, dass Wohnungen dadurch weniger lukrativ werden und Bauträger davon abgehalten werden können, sich auf höherpreisige Immobilien zu konzentrieren, deren hohe Marktmieten die vorgeschriebenen subventionierten Einheiten ausgleichen.

Montgomery County versucht, diesem Problem mit kreativen Finanzmitteln entgegenzuwirken, die im Endeffekt die Entwicklungskosten senken. So funktioniert es: Wenn ein Entwickler ein Projekt baut, arbeitet er normalerweise mit einer Private-Equity-Firma zusammen, die etwa ein Drittel der Kosten trägt. (Der Rest stammt aus einem Bankkredit.) Sie wollen jedoch eine Rendite, und das Geld ist nicht billig. Die laufende jährliche Rate im Private-Equity-Bereich liege im mittleren bis hohen Zehnerbereich, sagte Herr Quinn. Beispielsweise wird erwartet, dass eine Investition von 50 Millionen US-Dollar nach vier Jahren etwa 90 Millionen US-Dollar zurückbringt – Geld, das durch Miete ausgeglichen wird.

Daher stimmte der Montgomery County Council im Jahr 2021 für die Einrichtung des 100-Millionen-Dollar-Housing-Production-Fonds. Der Fonds ermöglicht es HOC, Private Equity als Hauptinvestitionsquelle für Entwickler zu ersetzen und eine Rendite von 5 Prozent zu erzielen. Der Rabatt spart dem Entwickler Dutzende Millionen Dollar gegenüber den effektiven Kosten des Projekts.

Es gibt natürlich Bedingungen. HOC fordert, dass Projekte, die mit dem Housing Production Fund gebaut werden, einen höheren Anteil an Einheiten unter dem Marktpreis und eine bessere Erschwinglichkeit aufweisen als die, die derzeit gebaut werden. Meistens stellen Entwickler in Montgomery County Wohneinheiten für Menschen bereit, die 65 bis 70 Prozent des Durchschnittseinkommens der Region verdienen. Einige der Einheiten im Laureate stehen jedoch Familien zur Verfügung, die weniger als 50 Prozent verdienen.

EYA verdient immer noch Geld. Es erhält eine Gebühr für die Überwachung des Projekts, und da HOC-Projekte von der Grundsteuer befreit sind und bereit ist, eine niedrige Rendite in Kauf zu nehmen, kann das Gebäude mit der doppelten Anzahl bezahlbarer Einheiten profitabel betrieben werden.

Dadurch wird das gesamte Erschwinglichkeitsproblem der Region nicht beseitigt: Kreative Finanzierung kann die Mieten nur begrenzt senken, und in einkommensstarken Gegenden wie Montgomery County ist selbst „erschwinglich“ teuer. Frau Sylla hat eine feste berufliche Anstellung, zahlt aber immer noch die Hälfte ihres Einkommens als Miete, was Wohnungsforscher als „erheblich mietbelastet“ bezeichnen. Aber der Fonds schafft Wohnraum in einer Region, die ihn dringend benötigt, ohne Bundeszuschüsse und zu einem günstigeren Preis, als private Akteure ihn bieten können.

„Es gibt die allgemeine Auffassung, dass der öffentliche Sektor lediglich den Markt reguliert“, sagte Paul Williams, Geschäftsführer des Center for Public Enterprise, einer gemeinnützigen Organisation in New York, die größere öffentliche Investitionen in die Wirtschaft fördert. „Aber in Montgomery County haben sie erkannt, dass sie auch auf dem Markt mitspielen und mehr öffentlichen Nutzen bringen können, als der private Sektor strukturell in der Lage ist.“

Als der Eigentümer des Stadthauses, in dem Iryna Skidan mit ihren beiden Töchtern lebte, ihr mitteilte, dass ihr Mietvertrag ausläuft, begann Frau Skidan mit einer Tabelle mit Wohnhäusern in Montgomery County mit erschwinglichen Wohneinheiten. In den Spalten waren mehrere Dutzend Objekte aufgeführt, und es wurde vermerkt, ob das Gebäude sie auf die Warteliste setzen ließ oder ihr sagte, sie solle zurückrufen, oder sagte, dass es sie zurückrufen würde, was sie dann aber nicht tat.

„Fast alle waren besetzt“, sagte sie.

So sieht ein Wohnungsmangel aus, den eine inklusive Zoneneinteilung allein nicht lösen kann. Die Verpflichtung von Bauträgern, bezahlbare Wohneinheiten in ihre Projekte einzubeziehen, schafft nur dann bezahlbaren Wohnraum, wenn die Bauträger überhaupt bauen. Mittlerweile ist die Nachfrage nach kostengünstigen Wohneinheiten so groß, dass lokale Regierungen, darunter auch Montgomery County, oft jahrelange Listen sowohl für Gutscheine als auch für bezahlbaren Wohnraum haben.

Laut Freddie Mac hatten die Vereinigten Staaten im Jahr 2021 ein Wohnungsdefizit von etwa vier Millionen Einheiten. Es würde Jahrzehnte überdurchschnittlicher Bauarbeiten erfordern, um es zu füllen, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass es so weit ist. Mehr als fast jeder andere Wirtschaftszweig ist der Wohnungsbau ein Boom-and-Bust-Geschäft, das mit den Zinssätzen steigt und fällt.

Zachary Marks, der Chief Real Estate Officer von HOC, brachte mir diesen Punkt kurz vor meiner Besichtigung des Laureate näher. Herr Marks begann seine Karriere im privaten Sektor und hat daher Verständnis dafür, dass Entwickler Gewinne erzielen wollen. Und die Änderung der Bebauungs- und Landnutzungsgesetze, um eine schnellere und dichtere Bebauung zu ermöglichen, wird eine entscheidende Möglichkeit sein, den Privatsektor zu mehr Bautätigkeiten zu ermutigen.

Aber die Beseitigung der Bürokratie und die Zulassung von mehr Wohneinheiten auf einem Grundstück wird nicht dem Boom-and-Bust-Muster entgegenwirken, das Entwickler daran hindert, jemals den Bedarf an Wohnraum zu decken.

„Das gesamte Privatmodell basiert auf einem Mangel“, sagte Herr Marks.

Die einzige Möglichkeit, die Lage wirklich einzudämmen, besteht darin, dass öffentliche Stellen weiterbauen, wenn der private Sektor aufhört.

Der Housing Production Fund wurde entwickelt, um dieses Problem anzugehen. Trotz der immer schlimmer werdenden Wohnungsknappheit, deren Kostendruck die Einkommensleiter nach oben treibt und die Familien mit dem niedrigsten Einkommen immer näher an die Obdachlosigkeit treibt, beginnt sich die Entwicklung heute zu verlangsamen. Analysten prognostizieren eine weitere Verlangsamung. Der Grund? Die Zinssätze steigen und die Miet- und Immobilienpreise beginnen zu sinken, nachdem sie während der Pandemie stark angestiegen waren.

„Niemand kann mit einem Gebäude beginnen“, sagte Herr Quinn, der Entwickler von EYA. „Die Mehrfamilienentwicklung kommt kreischend zum Erliegen.“

Direkt hinter dem Laureate liegt ein mit Holzspänen bedeckter Erdhügel. EYA plant, es durch einen fünfstöckigen Komplex mit 413 Wohnungen zu ersetzen. Herr Quinns ursprünglicher Plan bestand darin, einen Private-Equity-Investor hinzuzuziehen, aber steigende Zinsen und höhere Kosten haben diese Investoren dazu veranlasst, von Geschäften zurückzutreten oder noch höhere Renditen zu fordern. Mr. Quinn kann nichts bauen, was er nicht finanzieren kann.

Stattdessen arbeitet EYA mit HOC zusammen, was bedeutet, dass das Projekt (vorerst nur Gebäude B genannt) 124 Wohnungen für Mieter reserviert, die unter dem Marktpreis liegen.

Der Spatenstich für das Projekt ist für Ende nächsten Jahres geplant. „Wenn wir auf die Rückkehr der Finanzierungsmärkte warten müssten, könnte es mehrere Jahre dauern, bis wir überhaupt mit dem Entwurf beginnen“, sagte Quinn.

Wenn jetzt gebaut wird, stehen Wohnungen schneller zur Verfügung und mehr Menschen wie Frau Skidan, die sofortige Hilfe benötigen, können diese bekommen.

Durch beharrliche Recherche und umfangreiche Nachverfolgung ergatterte Frau Skidan, eine 37-jährige alleinerziehende Mutter, schließlich eine Drei-Zimmer-Wohnung im Laureate für 1.900 US-Dollar im Monat. (Der Marktpreis liegt bei über 3.000 US-Dollar.) Es ist etwa 15 Minuten von ihrem alten Zuhause entfernt – eine Nähe, die es ihren beiden Töchtern, 10 und 6, ermöglichte, in ihrem Schulbezirk zu bleiben.

Im Gegensatz zu den marktüblichen Mietern des Gebäudes muss Frau Skidan jedes Jahr eine Menge Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen vorlegen, um nachzuweisen, dass ihr Einkommen immer noch unter der Grenze von 64.050 US-Dollar für ihre Wohneinheit liegt. Abgesehen von diesem privaten Austausch gibt es keine Möglichkeit, ihre Wohnung von einer anderen zu unterscheiden.

Vor der Pandemie arbeitete Frau Skidan als Permanent-Make-up-Künstlerin – im Grunde genommen tätowierte sie Menschen, die Erkrankungen wie Alopezie oder Haarausfall durch Chemotherapie überdecken wollten. Die Pandemie brachte ihr Geschäft zum Erliegen und ihr Einkommen sank um mehr als die Hälfte auf etwa 30.000 US-Dollar pro Jahr. Die Miete ist etwa 1.000 US-Dollar niedriger als in ihrer alten Wohnung, was bedeutet, dass sie es sich leisten kann, sich für Handelskurse einzuschreiben, in der Hoffnung, eine besser bezahlte Karriere als User Experience Designerin für Apps und Websites zu finden.

Die Investition von HOC in die Preisträgerin ermöglicht es Frau Skidan, in ihre finanzielle Zukunft zu investieren und ihren Kindern Stabilität zu bieten. Es ermöglicht Frau Sylla, unabhängig und viel näher an der Arbeit zu leben. Hina Khan, eine weitere Laureate-Mieterin, verlor während der Pandemie ihr Geschäft und konnte eine bezahlbare Miete zahlen, während sie sich eine neue Karriere suchte. Andere HOC-Mieter, mit denen ich gesprochen habe, berichteten, dass sie ihren Kindern die ersten Schlafzimmer geben und in Schulbezirke mit erweiterten Programmen für Schüler mit besonderen Bedürfnissen ziehen.

Herr Marks, der vor einem Jahrzehnt zu HOC kam, sagte, dass er nach zehn Jahren in der Regierung dazu gekommen sei, das Konzept der Kapitalrendite anders als in Dollar zu betrachten. Als er im Privatsektor tätig war, betrachtete er niedrigere Mieten als geringere Gewinne. Durch seine Arbeit im öffentlichen Sektor hat er gelernt, niedrigere Mieten stattdessen als weniger Obdachlosigkeit und glücklichere Familien zu betrachten.

Wenn man so darüber nachdenke, sagte er, sieht die Vorstellung von Erfolg anders aus.

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Conor Dougherty ist Wirtschaftsreporter und Autor von „Golden Gates: Fighting for Housing in America“. Seine Arbeit konzentriert sich auf die Westküste, Immobilien und Lohnstagnation unter US-Arbeitern. Mehr über Conor Dougherty

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